L’autorisation de construire

Disposer d’un toit constitue un besoin primaire pour tout individu, de ce fait il est nécessaire de réglementer le secteur de l’habitat et de la construction.

C’est ainsi que l’autorisation de construire à été créée afin de permettre aux autorités de veiller à la sécurité et au bien être des communautés.

L’autorisation de construire ou permis de construire peut être définie comme un acte administratif par lequel l’autorité compétente autorise l’exécution des travaux de construction au regard des dispositions législatives et règlementaires du code de l’urbanisme en vigueur.

Elle vise à garantir le respect des normes urbanistiques et architecturales en concomitance avec les documents de planification urbaine tels que : les P.D.U (Plan d’Urbanisme de Détail), les Schémas Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (S.D.A.U).

L’autorisation de construire

L’article 68 du code de l’urbanisme LOI n° 2008-43 du 20 août 2008 stipule que : « Nul ne peut entreprendre, sans autorisation administrative, une construction de quelque nature que se soit ou apporter des modifications à des constructions existantes sur le territoire des communes, ainsi que dans les agglomérations désignées par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme. Cette obligation s’impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l’Etat, des départements et communes comme aux personnes privées».

Ce qui atteste de l’aspect inéluctable de l’autorisation de construire du fait qu’elle s’impose aux personnes privées, aux services publics de l’Etat et aux Collectivités locales. Sont soumis à l’autorisation de construire les travaux effectués sur des constructions neuves et existantes.

L’autorisation de construire

Pour ce dernier, il s’agit principalement :

• de travaux d’élévation,
• de travaux de modifications extérieures (qui sans augmenter le volume du bâtiment, modifient l’aspect de l’édifice)
• de travaux entraînant une modification importante de la distribution intérieure des bâtiments.

Concernant son champ d’application, l’autorisation de construire est exigée dans les communes et les agglomérations de plus de 500 habitants sur tout le territoire national pour les établissements recevant du public, les industries, les ateliers d’artisanat, les établissements classés ainsi que les constructions à édifier sur un site classé.

Cependant certains travaux sont exemptés de l’autorisation de construire :

• Les travaux courants d’entretien, de réparation ou de ravalement de constructions existantes.
• Les travaux de construction de clôture d’une hauteur inférieure à 2m autre que celle qui borne les agglomérations, les voies ou les places
• Les travaux urgents à caractère conservatoire prescrits par l’autorité compétente pour la réparation, la démolition des bâtiments ou édifices longeant la voie ou la place publique lorsqu’ils menacent de tomber en ruines.
• Certains types de constructions définies par arrêté du Ministre de l’Urbanisme en raison de leur nature ou de leur faible importance.

Par ailleurs, certaines dispositions techniques relatives à l’emplacement du terrain peuvent conduire au refus de délivrance du permis de construire.

C’est le cas lorsque la construction doit être édifiée sur un terrain exposé à des risques naturels tels que : inondation, érosion, affaissement et éboulement.

Ou si le terrain est classé aire protégée ou zone de protection spéciale en raison de son intérêt écologique.

Le refus est aussi valable si le bâtiment doit être édifié dans un périmètre protégé en raison notamment de servitudes aéronautiques, radioélectriques ou phoniques.

Pour l’obtention d’un permis de construire au niveau de l’autorité compétente, les pièces ci-dessus sont requises :

ADMINSTRATION DE PROXIMITE

• Une demande (à retirer au niveau du service départemental de la localité concerné) signée par le propriétaire ou son mandataire
• 1 copie du titre de propriété ou état des droits réels
• demande manuscrite adressée au Maire
• un devis descriptif
• Une fiche de renseignement portant sur le projet de construction
• 5 jeux de plan de construction (situation, masse, plan, coupe, façade) à l’échelle de 1/100
• La taxe d’urbanisme à payer au niveau d’un Centre de Service Fiscaux variant entre 1000 et 5000 FCFA selon la zone de construction
• Un timbre fiscal de 1000 Francs CFA,
• Une taxe municipale dont le montant varie de 50 000 à 200 000 (50 000 FCFA si c’est un bâtiment à usage d’habitation, 200 000 pour un bâtiment à usage commercial ou de bureau. S’il s’agit simplement d’un renouvellement, le propriétaire paie seulement la moitié de la taxe)
• Enveloppe timbrée avec le nom et l’adresse du requérant
• Des pièces complémentaires peuvent être exigées pour certains types de constructions tels que les Etablissements Recevant du Public (ERP)

Dans le cadre du code, si le coût est inférieur à 30 millions, le projet doit être signé par un technicien supérieur et si c’est supérieur à 30 millions il faut la signature d’un architecte.

Le dossier est déposé au niveau du service de l’urbanisme ou à la mairie contre délivrance d’un récépissé de dépôt.

En ce qui concerne le délai de notification de réponse, il est de deux mois à compter de la date de dépôt.

Il peut être prolongé à quatre mois s’il y a lieu de consulter le Comité régional d’urbanisme ou la Commission Régionale de Sécurité ou de procéder à une enquête publique.

Si la décision n’est pas notifiée dans ce délai, le demandeur peut saisir l’autorité compétente par lettre recommandée avec avis de réception.

Si l’autorité ne répond pas dans le délai de trente jours, l’autorisation de construire est réputée accordée sous réserve d’être conforme avec les dispositions législatives et réglementaires.

Toutefois, ne pas détenir un permis ou autorisation de construire avant d’engager les travaux concernés expose à des sanctions.

Celles-ci peuvent être d’ordre pécuniaire avec des amendes pour le contrevenant allant de 100.000 à 10 millions de FCFA (Cf. article 85 du code de l’urbanisme 2008).

Les maîtres d’œuvre, entrepreneurs ou toute autre personne ayant concouru à l’exécution desdites constructions ou installations sont punies des mêmes peines.

Lorsque les constructions ou installations ont été entreprises ou réalisées dans une zone non lotie, les peines sont une amende de 100.000 à 2.000.000 de FCFA et un emprisonnement de dix mois à deux ans ou de l’une de ces deux peines seulement.

Dans l’optique de se doter d’un environnement des affaires conforme aux standards internationaux, le gouvernement sénégalais a procédé à la dématérialisation de la procédure par le lancement de la plate forme de télé-demande d’autorisation de construire (Télédac visible sur le site www.teledac.gouv.sn).

L’objectif est de faire gagner au Sénégal des places dans le rapport Doing Business. Ce projet en phase test concerne la région de Dakar, avant d’être étendue sur l’ensemble du territoire.

Une initiative à saluer au regard des résultats et impacts escomptés : diminution des situations de corruption, rapprochement entre administrateurs et administrés, réduction des déplacements…

Outre ces aspects, la dématérialisation de la procédure permettra, de réduire de façon significative les coûts et les délais de traitement des dossiers.

Ainsi, la période d’obtention du permis va se situer entre 28 jours pour les dossiers simples et 40 jours pour les dossiers complexes.

Il est évident que pour utiliser ce service, il faut avoir accès à internet et savoir manipuler l’ordinateur.

Aujourd’hui, avec l’acte III de la décentralisation les villages sont devenus des communes.

Si on intègre le fait que la majorité de ces ex villages ne sont pas électrifiés : alors nous sommes en droit de nous poser la question de savoir comment la généralisation de la procédure peut aboutir dans ces conditions.

Déjà avec l’acte II beaucoup de communes ont souffert de la lourdeur du transfert de compétences en ce qui concerne le secteur de l’urbanisme.

Donc il serait opportun d’éviter de mettre la charrue avant les bœufs, d’anticiper sur les conséquences éventuelles de nos actes étant donné que gouverner c’est prévoir et que la promotion de l’émergence que nous voulons atteindre doit impérativement tenir compte de l’équité sociale afin de respecter les bases d’un développement durable et inclusif.

Conclusion

L’autorisation de construire est une étape indispensable pour tout projet de lotissement au Sénégal. En respectant les procédures et en fournissant les documents nécessaires, les promoteurs immobiliers peuvent garantir le succès de leurs projets et contribuer à un développement urbain harmonieux. Suivre les réglementations en vigueur permet également d’éviter des sanctions sévères et de sécuriser les investissements réalisés.

l’autorisation de construire

l’autorisation de construire

l’autorisation de construire