CONTRAT DE LOCATION

Un contrat de location est un contrat par lequel, le bailleur s’oblige à fournir au preneur pendant un certain temps la jouissance d’une chose contre paiement d’un loyer.

Sauf dispositions contraires, un contrat de location peut être passé par écrit ou verbalement. Dans le but d’éviter toute contestation ultérieure, il est toutefois recommandé d’exiger un contrat écrit.

En droit immobilier, on distingue le contrat de location à usage d’habitation du contrat de location à usage commercial.

Ces 2 types de contrat ne sont pas soumis au même régime juridique : les modalités de résiliation et de renouvellement de ces contrats sont distinctes.

DUREE DU CONTRAT DE LOCATION :

Soit le contrat de location est conclu pour une durée de 3 années renouvelables par tacite reconduction pour des périodes triennales

Soit il est conclu pour une durée indéterminée

Pour les locations à usage commercial, le renouvellement ne s’opère pas de façon tacite.

Il obéit à des dispositions légales d’ordre public. En effet selon l’article 91 de l’acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général, le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au locataire qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux (02) ans. Le locataire commerçant doit en outre demander le renouvellement de son contrat par acte d’huissier, au plus tard trois (03) mois avant la date d’expiration du bail.

Le bailleur qui n’a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un (01) mois avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.

LOYER :

Son montant doit être fixé par rapport à l’évaluation faite de la valeur des locaux loués.

Dans la pratique, lorsque le bailleur arrête le montant du loyer, vérifiez si celui-ci est conforme aux loyers pratiqués dans la zone d’implantation pour des locaux similaires ou de même envergure.

Le loyer peut être révisé à chaque période triennale dans les conditions fixées par les parties ou à défaut conformément aux dispositions législatives ou réglementaires applicables en la matière.

Si la proposition de révision du loyer ne vous paraît pas raisonnable, suggérez alors à votre bailleur que cette révision se fasse conformément à la réglementation en vigueur.

A ce propos, vous pouvez consulter au niveau de la Chambre de Commerce de Dakar, les dispositions suivantes :

Décret n° 776527 du 23 juin 1977 modifié par le décret n° 81- 609 du 17 juin 1981 relatif au montant du loyer des locaux à usage d’habitation ;

Décret n° 81-683 du 7 juillet 1981 fixant les déduits de calcul du loyer des locaux à usage d’habitation et ses annexes publiés au JOS du 23 juin 1984

Loi n° 81-21 du 25 juin 1981 réprimant la hausse illicite de loyer des locaux à usage d’habitation

Décret n° 81- 1034 du 25 octobre 1981 portant application de la loi 81-21

GARANTIE OU CAUTION CONTRAT DE LOCATION

Elle se présente généralement sous la forme d’un dépôt de numéraires consigné chez le bailleur par le locataire et visant à garantir en fin de bail le paiement des charges susceptibles d’incomber à ce dernier.

Il doit être limité à 2 mois de loyer sans les charges et est restituable en fin de bail.

Seuls les frais éventuels de remise en état des lieux susceptibles de vous incomber peuvent être déduits de cette garantie.

Vous avez intérêt à exiger la restitution de votre caution à la date effective de votre départ des lieux. Vous pouvez inciter le propriétaire au respect de cette exigence en stipulant dans votre contrat des pénalités de retard, mais dans ce cas vous devrez admettre qu’une pénalité du même ordre vous soit appliquée au cas où vous accuserez vous aussi du retard dans le paiement de vos loyers.

RUPTURE CONTRAT DE LOCATION

2 cas de rupture sont envisageables :

Rupture pour faute dans le contrat de location

Lorsque l’une des parties au contrat ne s’acquitte pas de ses obligations, l’autre peut la mettre en demeure de s’exécuter dans un délai déterminé par exploit d’huissier. Faute de réaction de sa part dans le délai qui lui est imparti, la partie lésée pourra demander au juge la résiliation du contrat.

Lorsqu’une clause prévoie les cas où le contrat peut être résilié de plein droit (clause résolutoire), sa mise en œuvre doit être suivie de la constatation de la résiliation dudit contrat par le juge des référés.

Rupture sans faute dans le contrat de location

* Le locataire : Il peut rompre à tout moment le contrat de location à durée indéterminée par un préavis de congé de deux (2) mois donné au bailleur par acte d’huissier.

S’il a conclu un contrat à durée déterminée et qu’il ne désire pas bénéficier de la tacite reconduction, il doit en donner préavis au bailleur, par acte extra- judiciaire servi six (6) mois avant l’expiration de la période triennale en cours.

* Le bailleur :

Il peut refuser le renouvellement du contrat à durée déterminée consenti au locataire en lui notifiant, à peine de nullité, le préavis de rupture, six (6) mois avant l’expiration de la période triennale en cours.

Cette faculté n’est ouverte au bailleur que dans les cas suivants :
Lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants en ligne directe ou ceux de son conjoint
Lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les démolir et les reconstruire

S’il s’agit d’une location à durée indéterminée, le bailleur pourra y mettre fin pour les mêmes et seules raisons prévues ci-dessus en donnant préavis de congé à six (6) mois au locataire

Le préavis délivré par le bailleur dans le 1er cas (reprise des lieux pour les habiter ou y loger ses parents), doit à peine de nullité indiquer :

1) l’identité complète de la personne au profit de laquelle le droit de reprise est exercé ;

2) son lien de parenté avec le bailleur

3) son adresse actuelle

4) la reproduction intégrale de l’article 583 du Code des Obligations Civiles et Commerciales

Quant au cas de reprise pour démolition et reconstruction des lieux, le préavis servi par le bailleur doit à peine de nullité, indiquer :

1) la nature et la description des travaux projetés

2) la référence complète du permis de construire

3) le nom, le cas échéant, de l’architecte et celui de l’entreprise suivant et exécutant les travaux ;

4) l’engagement du bailleur de ne pas faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour le gardiennage du chantier, depuis le déguerpissement du locataire jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit ;

5) la reproduction intégrale de l’article 583 du C.O.C.C.

VI-LES CLAUSES ABUSIVES DU CONTRAT DE LOCATION

Il arrive souvent que l’on relève dans les contrats de location immobilier des clauses abusives parce que compromettant de manière manifeste l’équilibre du contrat au détriment d’une partie ou parce que violant tout simplement l’ordre public économique édicté par Le législateur.

Quelques exemples de clauses abusives, pour vous aider à les détecter et à les refuser :

Clause interdisant au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur dans des circonstances visées par une liste limitative débutant par exemple par l’adverbe « notamment »

Une telle clause est abusive en ce qu’elle tend à interdire toute réclamation du locataire.

Clause par laquelle le bailleur s’arroge la faculté de mettre fin à toute tolérance sans délais.

Cette clause est abusive en ce qu’elle ne prévoie pas l’obligation pour le bailleur de notifier au locataire, sous une forme explicite qu’il met fin à l’usage qui s’est instauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligation

Clause faisant obligation au locataire  dans le contrat de location:

De supporter à ses frais toutes modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices d’eau et d’électricité

De faire poser, à ses frais, des compteurs d’eau chaude et froide, les frais de Location, entretien et relevé étant à la charge du locataire.

Une telle clause est abusive en ce qu’elle transfère au locataire des obligations qui, portant sur l’installation d’élément d’équipement incombent normalement au bailleur

Clause prévoyant que les travaux et aménagements effectués par le locataire « feront immédiatement accession à l’immeuble » et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat qu’elle qu’en soit la cause, sans aucune indemnité ni remboursement de sa part ou de la part des occupants survivants, le bailleur conservant la faculté d’exiger, lors du départ du locataire, la remise des locaux dans leur état d’origine.

Cette clause est jugée abusive car elle laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l’abandon des aménagements réalisés par le locataire, d’où un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat

Il en est de même pour les clauses suivantes :

Clause fixant de manière irrévocable la durée d’un contrat sans prévoir la possibilité d’une résiliation anticipée pour motif légitime

Clause fixant en cas de congé ou préavis des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires

Clause mettant à la charge exclusive du locataire les frais liés à la conclusion du bail

Clause obligeant le locataire à négocier avec le propriétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de procédure de renouvellement seraient à sa charge

Clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu’essentielles

Clause interdisant au locataire de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choix

Clause déterminant le montant de l’indemnité du par le locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennes

Clause exigeant du locataire qu’il souscrive des assurances autre que celles qu’il est d’usage de contracter

Clause prévoyant une « domiciliation » du locataire dans les lieux qu’il a libérés

Clause exigeant du locataire qu’il effectue des travaux avec l’accord du propriétaire, d’en confier la réalisation à l’architecte ou aux entreprises choisis par ces derniers

L’article est très instructif en ce sens qu’il présente des disposions législatives pertinentes souvent méconnues du grand public.

Par ailleurs il peut être amélioré en incluant certains aspects parmi lesquels :

• Les articles contenus dans un contrat de location ainsi que leur objet
• Les formalités judicaires si une des parties prenantes envisagerait un recours en justice pour manquements des obligations de l’autre partie
• Les conditions relatives aux augmentations de loyer

Voici un résumé permettant ainsi de cerner Le contrat de location

Au Sénégal, la location d’un bien immobilier (appartement, maison, bureau, etc.) est encadrée par la loi. Les règles relatives au contrat de location sont régies par le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) et le Code des Baux.

Voici les principales informations à connaître sur le contrat de location au Sénégal :

• Le contrat de location doit être établi par écrit et signé par les deux parties (le propriétaire et le locataire).
• Le contrat doit refléter les coordonnées des deux parties, la durée de la location, le montant du loyer, la date de paiement du loyer, les modalités de paiement, la destination du bien loué (habitation, commerce, bureau, etc.), la description du bien loué (nombre de pièces, surface, équipements, etc.), les charges locatives, le montant de la caution et les modalités de restitution de la caution.
• Le loyer est librement fixé par le propriétaire, mais il ne peut pas être révisé pendant la durée du contrat.
• Le montant de la caution ne peut pas dépasser trois mois de loyer.
• Le propriétaire ne peut pas exiger du locataire des garanties autres que la caution et le paiement régulier du loyer.
• Le contrat de location peut être résilié par le propriétaire ou par le locataire sous certaines conditions prévues par la loi (non-paiement du loyer, trouble de voisinage, etc.).
• En cas de litige entre le propriétaire et le locataire, les parties peuvent saisir la justice pour régler le différend.

Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour la rédaction du contrat de location et pour tout conseil relatif à la location d’un bien immobilier au Sénégal.

Voici un exemple de contrat de location au Sénégal :

CONTRAT DE LOCATION

Entre les soussignés :

• X, propriétaire du bien immobilier situé à [adresse], ci-après connu « le propriétaire », d’une part,

Et

• Y, locataire du bien immobilier situé à [adresse], ci-après nommé « le locataire », d’autre part,

il a été convenu ce qui suit :

Article 1 : Durée du contrat de location

Le présent contrat est établi pour une durée de 12 mois, à compter du 2024, renouvelable par reconduction tacite pour une période égale, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties dans les conditions applicables à l’article 9.

Article 2 : Montant du loyer

Le montant du loyer mensuel est fixé à [montant du loyer] FCFA.

Le paiement du loyer s’effectue mensuellement le 2024 par virement bancaire sur le compte du propriétaire dont les coordonnées sont indiquées en annexe.

Article 3 : Destination du bien loué Le bien immobilier objet du présent contrat de location est destiné à un usage d’habitation uniquement.

Article 4 : Description du bien loué Le bien immobilier loué est un appartement de [nombre de pièces] pièces, d’une superficie de [surface] m², situé au [étage], comprenant [équipements inclus dans la location].

Article 5 : Charges locatives Les charges locatives sont de [montant des charges locatives] FCFA par mois et comprennent [description des charges locatives incluses]. Les charges locatives sont payables en même temps que le loyer.

Article 6 : Caution Le locataire s’engage à verser une caution d’un montant de [montant de la caution] FCFA, qui sera restituée dans un délai maximum de 30 jours à compter de la fin du contrat, déduction faite des sommes éventuellement dues au propriétaire.

Article 7 : Résiliation du contrat Le contrat peut être résilié par le propriétaire ou par le locataire dans les conditions prévues par la loi. En cas de résiliation anticipée du contrat par le locataire, celui-ci s’engage à verser au propriétaire une indemnité égale à un mois de loyer.

Article 8 : Litige En cas de litige entre les parties, celles-ci s’engagent à rechercher une solution amiable. À défaut, le litige sera porté devant les tribunaux compétents.

Article 9 : Dispositions diverses Toutes les modifications au présent contrat doivent être énoncées par écrit et signées par les deux parties. Le présent contrat est soumis au droit sénégalais. Il est établi en deux exemplaires originaux, dont un est remis à chaque partie.

Fait à [ville], la 2024

Le propriétaire [signature du propriétaire]

Le locataire [signature du locataire]